Покупка на недвижим имот - скрити рискове за купувача и как да ги избегнете

Един от най-често подценяваните рискове е свързан със семейното положение на продавача. Дори когато имотът е придобит преди сключване на брак и по принцип представлява лична собственост, е възможно съпрузите да са уредили отношенията си по различен начин чрез брачен договор съгласно Семеен кодекс на България. Такъв договор може да предвиди, че имущество, придобито преди брака, става общо. Това означава, че реално за валидното прехвърляне може да се изисква съгласие и на двамата съпрузи, въпреки че от документите за собственост изглежда, че имотът принадлежи само на едно лице.

Тук възниква съществен проблем – подобен брачен договор не винаги се „вижда“ при стандартна проверка в Имотен регистър. Той се вписва в отделен регистър към Агенция по вписванията и на практика може да остане извън полезрението на купувача, ако не бъде изрично проверен. Именно затова не бива да се разчита единствено на това, което показва историята на имота.

Освен брачните договори, съществуват и други рискове, които често се пропускат. Например, възможно е върху имота да има вписани ипотеки, възбрани или други тежести, които ограничават правото на разпореждане. В други случаи продавачът може да не е единствен собственик, въпреки че така твърди, или да има наследствени претенции, които не са напълно изчистени. Понякога дори липсват формални пречки, но има фактическо ползване от трети лица, което също може да създаде бъдещи проблеми.

Друг съществен, но често подценяван риск е наличието на ограничени вещни права върху имота, най-вече право на ползване. Това представлява законово учредено право на трето лице да обитава и използва имота до края на живота си или до отпадане на основанието за това право. Важно е да се подчертае, че при подобна тежест купувачът придобива собствеността върху имота, но реално не може да го ползва, тъй като правото на обитаване принадлежи на друго лице и има приоритет. Именно затова проверката за вписани вещни права в Имотния регистър е от съществено значение преди всяка сделка.

Затова една от най-важните стъпки е задълбочената проверка преди сделката. На първо място, трябва да се направи пълна справка в Имотен регистър за собствеността и тежестите върху имота. Успоредно с това е разумно да се изиска от продавача удостоверение за семейно положение, за да се установи дали лицето е в брак. Ако има дори минимално съмнение относно имуществените отношения, добрата практика е да се изиска участие и на двамата съпрузи в сделката или поне изрично нотариално съгласие.

Съществена роля има и проверката за наличие на брачен договор, макар тя да не е пряко достъпна за всяко трето лице. Именно тук се намесва нотариусът, който разполага с правомощия да извърши необходимите проверки и да изиска съответните декларации. В тази връзка не бива да се подценява изборът на нотариус – препоръчително е той да бъде неутрален и да не е предложен едностранно от продавача, за да се гарантира безпристрастност и защита на интересите и на двете страни.

В деня на сделката купувачът следва да обърне особено внимание на документите, които се представят и подписват. Сред задължителните са документ за собственост, удостоверение за данъчна оценка, скица или схема на имота, както и удостоверение за липса на задължения към общината. Продавачът подписва и декларации относно липсата на тежести, произхода на средствата и семейното си положение. Тези декларации имат правно значение, но не следва да бъдат единственият източник на сигурност – те трябва да се разглеждат като част от цялостната проверка.

Не на последно място, добре е да се обърне внимание и на фактическото състояние на имота – дали се ползва от трети лица, има ли наематели, има ли висящи спорове. Тези обстоятелства не винаги личат от документите, но могат да доведат до сериозни усложнения след покупката.

В заключение, покупката на имот изисква не просто преглед на документи, а цялостен правен анализ. Скритите рискове – като брачни договори, неуредени наследствени отношения или тежести – могат да бъдат избегнати единствено чрез системен подход: проверка в регистрите, изискване на официални удостоверения, участие на компетентен и неутрален нотариус и, при необходимост, консултация с юрист. Именно тази комбинация дава реална сигурност на купувача и гарантира, че сделката ще бъде не само формално изрядна, но и защитена в дългосрочен план.