Последно актуализиран на 12 Май 2026 Наем на собствен имот от ЕООД и признаване на разходите за ремонт и подобрения
Отговор, предоставен отЕлена Илиева
➤ Договор за наем между ФЛ - собственик на имота, и собственото му ЕООД, и признаване на разходи за основен ремонт. ФЛ закупува търговски обект (салон за красота), който ще бъде отдаден под наем на собственото му ЕООД (на което е и управител) с договор за наем по пазарна цена. ЕООД-то ще извърши основен ремонт по дизайнерски проект на помещението. При тези условия всички разходи за интериорния проект, наема и основния ремонт ще се признаят ли за разходи на дружеството? Има ли специфики, когато недвижимият имот и ЕООД са собственост на едно и също ФЛ? Има ли специфики, които трябва да се опишат в договора за наем, например да се посочи, че всички разходи за ремонт и подобрения са за сметка на наемателя, така че да няма риск данъчните да оспорят направените разходи от ЕООД-то? Ако в договора за наем е записано, че комуналните услуги са за сметка на наемателя, могат ли разходите да бъдат признати, без партидите за ток и вода да се прехвърлят на името на ЕООД-то?
Отговор:
За целите на ЗКПО и на основание чл. 51, ал. 1, т. 3 от ЗКПО начислените суми в резултат на стопански операции, водещи до увеличаване на икономическата изгода от наети или предоставени за ползване дълготрайни активи (разходите за подобрение на нает имот) формират данъчен дълготраен нематериален актив. Тези суми не формират данъчен дълготраен материален актив. Разходите за ремонт, които не представляват подобрение, се отчитат като текущ счетоводен разход, който е данъчно признат по общия ред на закона.
Дали извършването на подобрение на наетия актив ще бъде вписано в договора за наем зависи от волята на страните. Тези текстове биха имали значение за целите на ЗДДС, тъй като безвъзмездното извършване на услуга от държател/ползвател за подобрение на нает или предоставен за ползване актив е приравнено на възмездна доставка на услуга съгласно чл. 9, ал. 3, т. 3 от ЗДДС. Когато подобрението на наетия или предоставен за ползване актив не е предвидено като условие и/или задължение по договора данъчното събитие възниква на датата на фактическото връщане на наетия актив с подобрението. Когато то е предвидено като условие или задължение по договора, данъчното събитие възниква по общия ред, т.е. в момента на извършване на услугата (подобрението).
Съгласно чл. 232, ал. 2 от ЗЗД наемателят е длъжен да плаща наемната цена и разходите, свързани с ползването на вещта. Следователно консумативните разходи на наетия имот по закон са задължение на наемателя и са данъчно признати, когато са документално обосновани. Ако партидите за имота не са прехвърлени на наемателя, документална обоснованост на разхода е налице, ако е издаден документ от наемодателя на наемателя за размера на консумативните разходи и при условие, че измервателните уреди позволяват безспорно отнасяне на извършените разходи към определения наемател. Когато общи измервателни уреди отчитат потребление за няколко наемателя, за целите на данъчния контрол следва да може да се установи относимостта на прехвърления разход към съответния нает обект по обективно избрани критерии. Консумативните разходи на наемателите, за които е издаден документ от наемодател – физическо лице, не представляват доход за наемодателя.
БЕЗПЛАТНО приложение portalpravo.bg
